回迁房未取得房产证不能交易，房改房上市原单位有优先购买权

广州市二手房房价一路上扬，很多回迁房、房改房开始加入到二手房买卖的行列中。但据记者了解，还没拿到房产证的回迁房是不能交易的，房改房上市前则需取得原单位的同意、盖章，但因这两种房屋售价相对较低，消费者往往经不起房产中介的鼓动，以“变通”的方式签下买卖合同，为日后的纠纷埋下了隐患。

郑小姐近日看中了芳村区一套回迁房，价格比同等水平的房屋便宜了15%，但业主还未拿到房产证，手上只有经房管部门鉴证的拆迁协议，以及回迁证明和收楼通知书，不具备上市合法交易的条件。但因房价实在“便宜”，令郑小姐十分心动，房产中介便撺掇她说，可以通过“公证赠与”的形式先买下房子，等原业主拿到房产证后再转名给郑小姐。于是郑小姐缴纳了2000元的诚意金，又签订了简单的佣金承诺书。之后郑小姐听朋友说起才知道赠与买房存在很大风险，于是要求中止交易，但房产中介要求郑小姐承担违约责任，双方争拗不下打起架来。

像这种未取得房产证便上市交易的回迁房，在目前广州二手房交易市场上为数不少，按规定这种房子是不能交易的，很多人听从房产中介的提议采取公证赠与的形式购房，但不知暗里存在的风险。据房地产中介服务管理所的专家介绍，风险有三：一是，只有房产证办到手后才能进行转名登记，但很多回迁房会因种种原因领不到房产证；二是，公证赠与原本只在亲戚朋友之间发生，是一种无偿赠与的形式，如果用在二手房交易上，就必须提防业主收钱后反悔，到时买家房财两空；三是，如果原业主有不良贷款，法院需要查封其财产，以赠与形式出售的房屋也在查封的内容中。房管房与回迁房一样，在目前二手住宅中占有很大的比例。房改房的性质决定了它本身的成交价格拥有较大弹性的空间，为了套现，业主往往以低于市场价出让成交，殊不知上市前还需征得原单位的同意。

张小姐急着想另买套环境好、面积大的商品房，在未取得原单位盖章同意前就委托中介公司出售自己的房改房，中介公司很快就为其找到买家，并签署了买卖合同，张小姐收取了买方的定金及首期房款。但在张小姐向原单位申请房改房上市时，原单位认为张小姐售价较低，于是原单位行使优先购买权，收购了张小姐的房改房。张小姐无法履行与中介公司签订的合同，只能根据合同规定承担违约责任。