　　★ 141宗烂尾地块中过半临迁户已得到彻底、妥善的补偿安置

　　★ 被拆迁户如何自行起诉解决拆迁补偿安置

　　★ 烂尾地块被拆迁户应如何委托律师事务所代理诉讼，解决自己的拆迁补偿安置问题

　　★ 被拆迁人死亡后，其财产权利应由其继承人继承

　　★ 被拆迁户通过司法途径解决拆迁补偿安置问题，彻底告别八年临迁之苦

市国土房管局多管齐下处理拆迁历史遗留问题
141宗烂尾地块中过半临迁户已得到
彻底、妥善的补偿安置

　　前言：俗话说，“安居才能乐业”。房屋已成为了人们不可缺少的一种生活必需品。在上世纪80、90年代房地产开发的热潮中，“拆迁”这个词受到了广大市民的关注，但也因当时政策法规的不完善、开发商的盲目投资开发等各种问题，造成我市出现一批烂尾地块，直接导致了部分被拆迁户无法按期得到补偿安置，严重影响了他们的生活、学习和工作。烂尾地块拆迁补偿安置问题一直是市民讨论的热点和社会关注的焦点，更是市政府工作的重点。
从即日起，市国土房管局将陆续开辟5期“处理烂尾地块工作”专栏，详细介绍我市处理烂尾地块的政策和优惠措施，为广大被拆迁户提供清晰的指引，帮助被拆迁户早日妥善解决拆迁补偿安置问题。敬请留意。

　　61宗烂尾地块得到解决，2.7万人获补偿安置
　　目前，我市在册的141宗“烂尾地”中，涉及临迁户16165户，49062人，除一宗因情况复杂正在制定方案外，其余140宗已有明确的解决方案，占总数的99.3%，其中通过法律途径解决的有39宗，盘活和开发商重新启动开发建设的82宗，开发商自行修复房屋安排被拆迁户回迁安置的5宗，通过修缮修复房屋安排被拆迁户回迁安置的9宗，其余5宗因路网调整或文物保护等原因由市建委继续牵头解决。
　　在上述已有解决方案的地块中，61宗地块（占141宗“烂尾地”的43.26%）已落实处置方案，解决了9584户临迁户，27019人的补偿安置问题，分别占141宗烂尾地块临迁总户数的59.29%，总人数的55.07%。其余80宗烂尾地块在政府各相关职能部门的支持和协助下，正大力推进、落实解决方案。

　　首创通过司法途径解决烂尾地块拆迁补偿安置问题
　　处理烂尾地块，主要是依靠司法、行政、经济手段同步运用，主要目的是解决被拆迁户的补偿安置问题。目前，我市主要通过司法、盘活、修复三种方式处理烂尾地块问题。
其中，引导被拆迁人通过司法途径解决拆迁补偿安置问题是处理烂尾地块的主要方法，这也是我市，乃至全国首创的处理烂尾地块拆迁补偿安置问题的一种方式。
2005年6月8日，我市第一块通过司法途径处理的龙田路地块的拍卖成功，被拆迁户从2005年8月15日开始，从海珠区人民法院陆续领到补偿安置安置款，以及一直以来陆续有4宗烂尾地块通过司法途径处理成功，被拆迁户的拆迁补偿安置问题得到妥善解决。都充分体现了市委、市政府以人为本，依法行政的施政理念；表明通过司法途径解决被拆迁户拆迁补偿安置问题的决策和做法是正确和切实可行的。
通过司法途径处理主要是引导被拆迁户向人民法院提起诉讼，变更补偿安置方式，由回迁改为货币补偿，人民法院依法立案、审理、执行，拍卖烂尾地块，拍卖所得优先支付被拆迁人的补偿安置款和拖欠临迁费本金。

　　多项优惠措施助被拆迁人通过司法途径解决问题
　　为帮助被拆迁人提起诉讼，减轻被拆迁人经济负担，通过司法途径处理拆迁补偿问题的烂尾地块的被拆迁户可享受以下优惠条件：
1、经被拆迁人向人民法院书面申请，人民法院可缓交诉讼费、诉讼保全费、执行费，免交诉讼保全担保金。
2、广州市房地产估价管理所依法院的委托为被拆迁户免费评估被拆迁户与开发商约定的、准备回迁的回迁房屋。补偿款按回迁房的市场价格评估。
3. 经法院审理、判决后，执行拍卖地块所得款项，优先偿付被拆迁户的拆迁补偿款和拖欠临迁费本金。
但下列事项不能享受上述优惠：
1. 不同意变更原来与拆迁人签订的回迁（永迁）协议，坚持回迁（永迁）的诉讼请求的；
2. 追讨逾期回迁补助费、滞纳金、违约金的。

　　被拆迁户应如何提起诉讼
　　被拆迁人提起诉讼，有三种方式：
　　一是可以委托市司法局、市律师协会备案的律师事务所代理提起诉讼，一般情况下，标的额30万元以下的，收取律师代理费2000元；标的额30万元以上的，收取律师代理费3000元。律师费可以缓交，待法院判决、执行后，在被拆迁人的分配款项中由法院代扣除支付；
　　二是可以自行向人民法院提起诉讼；
　　三是符合法律援助条件的，也可向市法律援助中心申请法律援助，由法律援助中心的律师免费为被拆迁户提起诉讼。
　　被拆迁人无论采取哪一种方式，都适用缓交诉讼费、执行费、诉讼保全费、免交诉讼担保金，免费评估房屋等优惠措施。
　　被拆迁人向人民法院提起诉讼，应提出拆迁补偿费本金（俗话的弃产、弃租款）、被拖欠的临迁费本金两项诉讼请求。
　　在法院依法判决后，被拆迁人还需持生效的民事判决书、民事判决生效证明书、强制执行申请书等向人民法院申请强制执行。
　　被拆迁人提起诉讼，需提供下列资料：
　　1、被拆迁人的身份证原件及复印件一式三份；
　　2、与拆迁人签订的拆迁补偿协议或拆迁安置协议原件及复印件一式三份；
　　3、拆迁人欠被拆迁人作价补偿款、弃租款、临迁补助费本金的证据；
　　4、被拆迁人是法人的要提供营业执照、法定代表人证明；
　　5、法院认为需要提交的其他证据。

　　成立专门机构，专责处理烂尾地块问题
　　市国土房管局一直站在维护社会稳定和创建和谐社会的高度，树立全局观念，以强烈的政治责任感和紧迫感来认识“烂尾地”处置问题，勇于承担责任，落实解决方案。为加大处理力度，从2004年4月，市国土房管局成立了处理烂尾地块工作组，抽调业务骨干，集中办公，专责协调、跟进烂尾地块处理工作。并建立健全了有关会议、协调、调研等工作制度，对在册的141宗烂尾地块，全部落实到人，实行专人跟踪负责。
　　此外，市国土房管局也印发了一系列宣传资料，如被拆迁户需要查询其被拆房屋所在地块是否属于烂尾地块或地块是否通过司法途径处理等相关情况以及索取资料的，可向市国土房管局处理烂尾地块工作组咨询、领取（地址：豪贤路193号附楼5楼，电话：83324767）

被拆迁户如何自行起诉解决拆迁补偿安置

　　案例：叶女士是荔湾光复路某房屋的业主，1996年与某用地单位签订了《城市房屋拆迁补偿协议》，约定2000年在原地段回迁安置，其间自行投亲靠友解决临迁安置问题。2002年用地单位开始拖欠临迁费，无法履行协议按时安排叶女士回迁。2004年叶女士自行向荔湾区人民法院提起了民事诉讼。荔湾区人民法院依法审理、判决，并于2006年5月成功拍卖叶女士原房屋所在的地块。叶女士也于2006年10月领取了50多万元的房屋作价补偿款及拖欠多年的临迁费本金，通过诉讼解决了地块烂尾多年的拆迁补偿安置问题。
　　由于用地单位自身的问题导致地块烂尾，使地块的被拆迁户临迁多年不能回迁，并且长期拖欠临迁费，按照司法途径处理烂尾地块拆迁补偿安置问题的办法，由被拆迁户向人民法院申请变更补偿安置方式，由回迁改为作价补偿，以货币补偿的方式解决拆迁补偿安置问题。上述案件叶女士不愿意聘请律师进行诉讼工作，而是采取了自行诉讼。那么自行诉讼需要提交什么资料,如何进行呢？
　　首先，被拆迁户必需向原房屋所属区域的管辖法院申请立案起诉，为帮助被拆迁人提起诉讼，减轻被拆迁人经济负担，通过司法途径处理拆迁补偿问题烂尾地块的被拆迁户自行起诉的，可享受以下优惠条件：
　　1、经被拆迁人向人民法院书面申请，人民法院可缓交诉讼费、诉讼保全费、执行费，免交诉讼保全担保金。
　　2、广州市房地产估价管理所依法院的委托为被拆迁户免费评估被拆迁户与开发商约定的、准备回迁的回迁房屋。补偿款按回迁房的市场价格评估。
　　3. 经法院审理、判决后，执行拍卖地块所得款项，优先偿付被拆迁户的拆迁补偿款和拖欠临迁费本金。
　　但下列事项不能享受上述优惠：
　　1. 不同意变更原来与拆迁人签订的回迁（永迁）协议，坚持回迁（永迁）的诉讼请求的；
　　2. 追讨逾期回迁补助费、滞纳金、违约金的。
　　被拆迁户向人民法院申请立案需并提交如下资料：
　　1、民事起诉状；被拆迁人向人民法院提起诉讼，应提出拆迁补偿费本金（俗话的弃产、弃租款）、被拖欠的临迁费本金两项诉讼请求。
　　2、缓交诉讼费、财产保全费申请书；
　　3、房屋委托评估申请书（由法院提供格式样本）；
　　4、产权证明原件及复印一式三份（私房业主提供）；
　　5、租赁证明材料原件及复印一式三份（承租户提供）；
　　6、户口簿、身份证原件及复印一式三份；
　　7、与拆迁人签订的拆迁补偿协议或拆迁安置协议原件及复印件一式三份；
　　8、拆迁人欠相关拆迁费用（临迁费、交通费等费用）的证明材料。
　　上述资料收集齐全，即可到管辖法院申请立案并等候审理。
　　在案件审理完毕后，凭法院的生效判决书向法院执行局提交以下资料申请强制执行，等待地块拍卖后即可从法院处领取所得款。

户口簿、身份证；
民事判决书；
生效证明书（由审理案件法官提供格式样本）；
强制执行申请书（由法院提供格式样本）。

　　此外，市国土房管局也印发了一系列宣传资料，如被拆迁户想索取资料或咨询有关问题，可直接到豪贤路193号附楼5楼广州市国土资源和房屋管理局处理烂尾地块工作组处免费领取或咨询（电话：83324767）。

烂尾地块被拆迁户应如何委托律师事务所代理诉讼，

解决自己的拆迁补偿安置问题

　　案例：梁先生于1996年2月与某开发公司签订了《房屋拆迁补偿协议》，双方约定梁先生将房屋交予开发公司拆除，开发公司应于1999年6月将原地段新建大楼中第25层南向、面积相当原址房屋的房屋交予梁先生作为原址房屋产权调换；临迁期间梁先生自行找居所，由开发公司支付临迁费。时至今日，原地段仍是烂地一片，梁先生回迁无望，临迁费也被拖欠长达六年之久。鉴于开发商的原因，回迁已变得不可能，梁先生决定通过司法途径将回迁安置的方式变更为货币补偿的方式，以解决自己的拆迁补偿安置问题。其后，梁先生委托了经市司法局、市律师协会推荐的某律师事务所代理自己的诉讼，并花了半天时间在律师事务所办妥了相关委托手续。委托律师根据梁先生的委托向人民法院提起了诉讼，并代其出庭应诉、申请强制执行。经过了一系列的司法程序，人民法院公开拍卖了梁先生原房屋所在的地块。2006年4月律师通知梁先生前往法院执行庭，梁先生从人民法院手中拿回了自己的房屋补偿款和拖欠多年的临迁补助费。
被拆迁人通过司法途径解决拆迁补偿安置问题是我市解决烂尾地块拆迁补偿安置问题的主要方法，也是最有效、最彻底的办法。被拆迁人委托律师事务所代理诉讼的过程和步骤如下：
　　第一步：委托律师代理诉讼
　　由被拆迁人向由市司法局、市律师协会推荐的律师事务所提交《广州市房屋拆迁补偿协议书》、《广州市房屋拆迁安置协议书》、已收取临迁补助费收据或存折、身份证、户口簿等相关凭证，文件。
　　第二步：律师受理代理申请
　　经律师事务所律师了解案情后，被拆迁人在律师的指导下，签署《民事起诉状》，明确诉讼请求为将回迁安置变更为货币补偿；签署《财产保全申请书》、《缓交诉讼费、财产保全费申请书》、《评估申请书》、《送达地址确认书》等法律文书；同时，办理委托手续，包括与律师事务所签署《委托合同》、《授权委托书》。目前，律师事务所受理烂尾地被拆迁人委托诉讼案件的律师费为：受偿金额30万元以上的，每宗律师费人民币3000元，30万元以下的，每宗为人民币2000元。律师费可以缓交，待法院判决、执行后，在被拆迁人的分配款项中由法院代扣除支付；
　　第三步：法院审理、判决
　　由代理律师向被拆迁人原址所在地人民法院提起诉讼，经法院审查立案后，由受理法院批准被拆迁人缓交诉讼费，财产保全费，委托市房地产估价所对原回迁的房屋进行评估，并依法查封被告（开发公司）名下的烂尾地块。尔后，法院依法开庭审理、判决，使被拆迁人的弃产或弃租受偿得到法律保护。
　　第四步：强制执行获得受偿
　　在烂尾地块起诉的被拆迁人超过总数50%时，法院才具备执行条件。在进入强制拍卖程序后，由法院委托广州市房地产估价管理所对烂尾地块进行评估，并由法院确定拍卖底价后委托广州市房地产交易登记中心进行拍卖。拍卖所得价款由法院优先支付给被拆迁人。
在执行阶段，由代理律师通知被拆迁人签署判决书生效证明，并通知被拆迁人到法院领取补偿款。领取补偿款时被拆迁人应带备判决书原件、身份证原件前往法院办理领款手续。
被拆迁人委托律师事务所代理诉讼应注意以下问题：
　　１、应委托经市房管局、市律师协会推荐的律师事务所，并由律师事务所统一签订委托合同、统一收费、统一开票。
　　 2、凡特困户属由其户籍所在地街道办事处出具收入证明并向市法律援助中心申请法律援助后，律师事务所可为其免费打官司。
此外，市国土房管局也印发了一系列宣传资料，如被拆迁户想索取资料或咨询有关问题，可直接到豪贤路193号附楼5楼广州市国土资源和房屋管理局处理烂尾地块工作组处免费领取或咨询（电话：83324767）。

被拆迁人死亡后，其财产权利应由其继承人继承

　　案例：刘先生的父亲于93年8月与某房产公司签订了产权补偿和拆迁安置协议。协议约定刘父将拥有产权的房屋交由某房产公司拆除，某房产公司应于96年12月底前安排刘父在原地段回迁。后因某房产公司经营不善，导致整个拆迁地块烂尾，无力按约安排刘父回迁。2004年，市政府为维护该地块拆迁户的合法权益，决定引导拆迁户通过司法途经变更原拆迁协议，将原来约定的产权补偿和回迁安置变更为货币补偿，并通过拍卖烂尾地块所得的拍卖款优先支付货币补偿金。由于刘父已于2002年10月病故，刘先生不知以谁的名义向法院起诉。在律师的帮助下，刘先生到公证处办理了继承公证，并最终以公证书所确认的全部继承人为原告向法院提起诉讼，实现了变回迁安置为货币补偿的目的。
　　我国《民法通则》第九条规定：“公民从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。”公民死亡是公民丧失民事权利能力和法律上主体资格的法律事实，发生一系列的法律后果，比如户口注销、继承关系开始等。公民死亡后遗留的个人合法财产称之为遗产，遗产包括财产和财产权利。公民的遗产由其继承人继承。在被继承人未立有遗嘱的情况下，《中华人民共和国继承法》第十条规定：“遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。”第十三条规定：“同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。”由此可知，公民死亡后，即意味着丧失民事主体资格，依法已不能以其名义从事任何民事活动。其名下的所有合法财产，在无遗嘱的情况下，只能由其法定继承人依法继承，因此，确定继承人范围及继承份额，十分必要。
　　在很多情况下，确定同一顺序继承人范围及继承份额的工作，可以由公证机构依法出具的继承公证书完成。依照《公证法》第25条的规定，公民申请公证，可以向住所地、经常居住地、行为地或事实发生地的公证机构提出。申请办理涉及不动产的公证，应当向不动产所在地的公证机构提出。在一般情况下，申请继承公证，应当向公证机构提供被继承人的死亡证明、被继承人的遗产范围及权利凭证、继承人的身份证明等材料。公证机构应当自受理之日起十五个工作日内向申请人出具公证书。
　　对于已被确定必须通过司法途经变回迁安置为货币补偿的烂尾地块被拆迁户，应尽快向法院提起诉讼。如果签约人已去世，其继承人应尽快取得继承公证书或直接将能证明继承发生和继承人身份的证据材料向立案法院提供，通过诉讼取得执行依据，从而在拍卖烂尾地块所得的拍卖款中优先取得货币补偿，最大限度维护自身合法权益。
被拆迁户办理继承应注意的问题：
　　1、如被拆迁人死亡，属房屋产权人的，其亲属和办理房产继承公证。继承租户的，应提供原承租人的死亡证明及原同住的原址户口薄和身份证等证明文件。
　　2、如被拆迁人失踪下落不明满4年的或因意外事故下落不明的，从事故发生事故满2年的，其利害关系人可向人民法院申请宣告死亡，尔后，办理相关继承公证后方可起诉。
　　此外，市国土房管局也印发了一系列宣传资料，如被拆迁户想索取资料或咨询有关问题，可直接到豪贤路193号附楼5楼广州市国土资源和房屋管理局处理烂尾地块工作组处免费领取或咨询（电话：83324767）。

被拆迁户通过司法途径解决拆迁补偿安置问题，
彻底告别八年临迁之苦

　　案例：王女士原来居住的房屋在1997年6月被某房地产开发公司拆迁。经过协商，双方在1997年10月签订了《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定在2001年12月30日回迁原地段新建回迁房。临迁期间，由开发商租用农民的房屋给王女士居住，以解决临迁过渡问题。地块在后续的开发过程中，由于开发商资金的不到位，造成地块“烂尾”。开发商也从2000年10月开始拖欠被拆迁户的临迁补助费和农民业主的临迁房租金。王女士一方面单位下岗，仅仅靠社保维持一家三口的生活，另一方面因为开发商长期拖欠临迁房租金，临迁房业主经常采取各种手段迫迁，无奈之下王女士只好代开发商支付临迁房的租金，这样一来令王女士的生活变得更加困苦。王女士为了解决自己的问题，多次到政府各部门上访救助，但一直未能得到彻底、妥善的解决。2004年，市委、市政府确定通过司法途径处理我市烂尾地块的拆迁补偿安置问题。王女士在市国土房管局处理烂尾地块工作组的指引和帮助下，向人民法院提起了诉讼，改回迁安置为货币补偿，同时追讨自己为开发商垫付的临迁房租金。人民法院依法立案、审理、判决、执行。2005年，人民法院依法公开拍卖王女士所在的烂尾地块并成功拍出，王女士也很快从人民法院手中拿回自己的补偿安置款和垫付的临迁费租金，共50多万元，并且在原居住地块附近购买了一套住房，现在已安居乐业，彻底告别了自己长达8年哭不堪言的临迁生活。
　　通过司法途径处理我市烂尾地块拆迁补偿安置问题，是市委、市政府的决策，也是处理我市拆迁历史遗留问题的主要方法，具体是引导被拆迁户向人民法院提起诉讼，变更补偿安置方式，由回迁改为货币补偿，人民法院依法立案、审理、执行，拍卖烂尾地块，拍卖所得优先支付被拆迁人的补偿安置款和拖欠临迁费本金。
　　为帮助被拆迁人提起诉讼，减轻被拆迁人经济负担，被拆迁户通过司法途径处理拆迁补偿问题的烂尾地块，被拆迁户可享受以下优惠条件：
　　1、经被拆迁人向人民法院书面申请，人民法院可缓交诉讼费、诉讼保全费、执行费，免交诉讼保全担保金。
　　2、广州市房地产估价管理所依法院的委托为被拆迁户免费评估被拆迁户与开发商约定的、准备回迁的回迁房屋。补偿款按回迁房的市场价格评估。
　　3. 经法院审理、判决后，执行拍卖地块所得款项，优先偿付被拆迁户的拆迁补偿款和拖欠临迁费本金。
　　被拆迁人提起诉讼，有三种方式：
　　一是可以委托市司法局、市律师协会备案的律师事务所代理提起诉讼，一般情况下，标的额30万元以下的，收取律师代理费2000元；标的额30万元以上的，收取律师代理费3000元。律师费可以缓交，待法院判决、执行后，在被拆迁人的分配款项中由法院代扣除支付；
　　二是可以自行向人民法院提起诉讼；
　　三是符合法律援助条件的，也可向市法律援助中心申请法律援助，免费委托律师提起诉讼。
　　被拆迁人无论采取哪一种方式，都适用缓交诉讼费、执行费、诉讼保全费、免交诉讼担保金，免费评估房屋等优惠措施。
　　被拆迁人向人民法院提起诉讼，应提出拆迁补偿费本金（俗话的弃产、弃租款）、被拖欠的临迁费本金两项诉讼请求。
　　在法院依法判决后，被拆迁人还需持生效的民事判决书向人民法院申请强制执行。
　　被拆迁人提起诉讼，需提供下列资料：
　　1、被拆迁人的身份证原件及复印件一式三份；
　　2、与拆迁人签订的拆迁补偿协议或拆迁安置协议原件及复印件一式三份；
　　3、拆迁人欠被拆迁人作价补偿款、弃租款、临迁补助费本金的证据；
　　4、被拆迁人是法人的要提供营业执照、法定代表人证明。?
　　目前，我市通过司法途径拍卖，已妥善解决了龙田路等4宗烂尾地块1000多被拆迁户的拆迁补偿安置问题。下一步，也将陆续有10多块烂尾地块被人民法院执行拍卖，以解决烂尾地块被拆迁户的拆迁补偿安置问题。
　　在此，市国土房管局也再一次呼吁已进入司法途径处理的烂尾地块被拆迁户，尽快向地块所属区的人民法院提起诉讼，切实维护自己的合法权益，解决拆迁补偿安置问题，配合市政府的处理烂尾地块工作。
　　此外，市国土房管局也印发了一系列宣传资料，如被拆迁户想索取资料或咨询有关问题，可直接到豪贤路193号附楼5楼广州市国土资源和房屋管理局处理烂尾地块工作组处免费领取或咨询（电话：83324767）。